半閒堂

下面的照片是奧克蘭某待售房屋內部，各位是不是會和我一樣，對其古典的內裝感到心動呢?

威靈頓是個和新竹一樣的風城，在冬季強勁的南風吹襲下，讓威靈頓變得又濕又冷。父親的年紀大了，現在比較怕冷，所以，我一直打算要搬去奧克蘭！奧克蘭所在位置的緯度比較低，所以奧克蘭的年均溫比威靈頓高了大概三到五度左右，另外那邊的華人比較多，萬一我出國或是出差，父母也不會因為家中沒人會說英文，在處理一些生活瑣事，需要和當地人打交道時，需要去拜託朋友幫忙，大致上生活在奧克蘭。跟生活在洛杉磯差不多，不用說英文也可以活的。所以在和父母商討過後，就和我媽一起飛上奧克蘭，展開了這次地產之旅。

當年我在紐西蘭唸書時，其實待在奧克蘭的時間比較久，對奧克蘭比較熟悉，這次再回來，發現這個城市的變化也是滿大的。最大的改變，應該是女孩子變漂亮了。在我念書的那個年代，當地的女生不是太優，雖然有漂亮的，但在街上卻是難得一見，一般來說，在當時，這些當地女生給我的感覺，體格都相當的健壯，到底有多健壯呢?在這舉個真實的例子，大家就會比較明白……

在我弟還在威靈頓上班時，那時魔戒正在紐西蘭開拍，魔戒浩大的場面，需要很多的臨時演員參與，這些臨時演員當然不會由美國進口囉！一定是就地取材，因此有很多當地人就在片中參與演出，不過你也不用期待臨時演員有多好的片酬，片酬不過就是參與戲中的扮演角色的真人身高海報一張，不過當地人對於參與這樣經典大片的演出，還是十分熱衷，我想是看在這種得難得機會下，也不是太計較片酬，我弟的一位女同事，就在因緣際會下，也請假去參了一腳。給大家猜猜，她演出的角色，是屬於魔戒戲中的哪一方陣營?

優美的精靈?

不對，您再試試！

人類?

也不對，不過，快要接近答案了。

那，該不會是哈比人吧?

噗！這邊的人比較高大，演哈比人技術上有點難度，您再猜一次！

不會吧！難道是…半獸人?

您真是聰明，猜對了。我弟當初聽到後的反應，也跟你一樣，但是如果當場笑出來，是件很失禮的事，所以只能點頭說："Wow…Prety cool!"

現在的紐西蘭的女生，已經和其他世界上的都會地區，差異不大了，所以我的第一個感覺，就是女生變漂亮了。不過這個改變和這次的造訪的目的無關，只能當做插曲，做為尋屋之餘的消遣，這個話題，我們以後再聊。

買房子、看房子是件苦差事，我以前的運氣比較好，來這邊時買房子的事情，我弟和我媽已經搞定了，所以以前沒有被操到，這次上奧克蘭，可以體會當初她們辛苦的程度，那可真是不輸給我去做專案。另外，因為我們本身不住在奧克蘭，為了要節省時間，所以在威靈頓時，已經利用地產商的網站做過一些功課，並且利用Google Map和Google Earth大致上瞭解一下產品的樣貌和週圍的環境，勾選了25個和我們設定條件和價錢比較符合的標的，才展開了這次密集看屋行程，每天大約看了五~六棟房子，回到Hotel還會討論一下每個房子的優缺點，並做成筆記建檔，以供日後參考。

雖然在來奧克蘭之前，就知到奧克蘭的房價比較貴，不知奧克蘭是不是地理位置比較靠北的關係，那Central Auckland的房價真是TMD貴得靠北，一點也不輸台北目前飆漲的價錢。大抵上來說，普通一點的房子，在Central Auckland，換算成台幣都要一兩千萬，貴的房子，那就由新台幣四千萬以上起跳，依照建地的大小、房子的大小、建材、房子有沒有海景、有沒有在熱門的學區、有沒有靠近公園......等條件來決定最後的價錢，房子的價錢當然也隨以上這些條件的滿足，一級級地往上加。

但是價錢貴並不是在奧克蘭買房子最怕的事，最可怕的是買到漏水屋。

在台灣有海砂屋，無獨有偶，在紐西蘭有漏水屋(Leaky House)…

漏水屋的形成原因很多，大概不會脫離下面幾個方向：不良的設計、不良的施工、不良的建材。在紐西蘭絕大多數的房子是木造，但是，在施工和其它搭配的建材上，有很多的學問在裏面，除了由建築外觀上，可以大致上判定建材的材質，有沒有明顯的問題外，一般來說，進到屋內要特別注意接縫的位置，尤其是有增建或改建的房子，如果，是建材、施工或設計上有問題的房子，問題多半都是由接縫處開始，所以如果看到不正常的水澤，就需要特別注意，如果有必要就需要找Builder來做檢查，拿個Builder Report看看比較保險。

奧克蘭會有這麼多漏水屋，和當初移民湧入時，大量建造房屋時，使用的一種建材有關：熟石膏板(Plaster)。這個建材好處是：質輕、容易施工、成本低、具備良好的密封性(水氣和寒氣)；但同樣地，它的缺點也不少：不堅固、透氣性差、耐久性較差，由其是Plaster上了水泥漆以後，房子就跟水泥建造的一樣美觀，但是造價更便宜，所以在那一段時間，大量建造的房屋，也很多都是採用這種材質，但是這個材質的缺點，也會隨著時間的推移，而慢慢顯露出來，後果是令人感到心驚地……

當房子使用這個建材做為外牆時，良好的密封性會阻絕外界水氣的進入，但同時也造成房子內部的水氣跑不出去，這房子變得不會呼吸，失去了自我調節的能力，相對來說，使用傳統建材Weather Board或是Cedar Board的房子，這方面就會比較好。房子是否會呼吸及自行調節，對住慣水泥叢林的我們而言，是個陌生的概念，但這個房子自行呼吸調節，對木造房屋而言，卻是非常重要的！

 如果，在一個茶杯裡面擺一塊木頭，如果滴上一滴水，把這個茶杯密封起來，如果這塊木頭沒有經過防水及防腐的處理，不要多久，這塊木頭就會長霉，很快地腐朽掉。而Plaster建造的房子，剛好就會形成這樣的條件！目前有一些買到漏水屋的民眾，正在集合起來，準備向國家索賠，原因是當時的建築法規沒有規範完全，造成民眾的損失，而且並不是只有普羅大眾才遭受損失，就連一些富豪也遭殃(Swanky $8m house springs a leak)，這可是紐西蘭當地的一個大問題。

漏水屋的可怕，除了造成房子安全及維修上的困擾外，另外更可怕是對健康潛在上的威脅。因為發霉的木材長出的可不是靈芝，這些霉菌會釋放出有毒的物質，會經由呼吸道進入人體，從而引起人體很多的毛病：除了呼吸道的相關問題外，最糟的情況下，甚至會誘發癌症。講到這邊，不知各位看倌是否明白了漏水屋的可怕……

國外的社會分工細，只要願意花錢，這些專業的問題都有專人會幫你服務。為了避免買到漏水屋，目前有Builder做起了顧問的角色，幫你檢查屬意的房屋物件的設計和結構，一些我們看起來沒有問題的房子，在他們的檢查下，一些缺失紛紛原形畢露，當然在和這些專家談過，和看過相關報告之後，相對出錯的機率也會降低。不過，依照我們台灣錙銖必較的民族性，想要省這一筆錢的人，我想是大有人在，不過，每個人的運氣和風險承擔的能力都不一樣，怎麼去選擇面對問題的方式也會不同，選擇本身是沒有對錯地，所以我也不想多做評論。但我個人本身一向不喜歡和上帝玩擲骰子的遊戲，還是相信一切按照步驟來，風險比較可以得到妥善的控制。 

當然在看屋過程中，少不了的是地產仲介(Real Estate Agent)這個角色，銷售這個職業，真得很奧妙，不管是大江南北，這些負責銷售的人員，彷彿都是同一個師傅教出來的一樣，手法和話術大致上來說都是類似。有一句話是這樣說的：沒有永恆的朋友，也沒有永恆的敵人，只有永恆的利益。這句話真是這些地產仲介的最佳寫照，如果把和這些地產仲介做生意的過程，當作是和她們做朋友，那吃虧的絕對是自己。

在這邊地產仲介是沒有基本薪水的，完全靠銷售的獎金來維持開銷，而銷售的獎金和成交金額成正相關，所以，她們是絕對不會站在買方這邊，為你考量的。她們的工作重點只有兩個：促成房屋成交、成交的金額越高越好；所以他所有的手段和心思，都圍繞著這兩個重點打轉，因此和這些人打交道，基本和商場上的爾虞我詐沒啥兩樣，所以，買方最好還是收集好資訊，心中有定見後，才能跟這些人週旋，否則被這些人牽著鼻子走，是不可能會有好結果。當然，這並不是說這些地產仲介是壞人，她們不這樣做，是沒辦法賺到錢，這一切都只是人性而已！無論買賣的雙方或是地產仲介，大家都是往利己的方向設想，所以，也無需對她們做生意的手法，感到忿忿不平，把自己的需求和利益考慮清楚才是最重要的事。

這趟上去，只有一個結果：革命尚未成功，只好再繼續努力。